La Cátedra Grupo Tecnocasa – UPF de Análisis del mercado de la vivienda ha desarrollado un semáforo interactivo que analiza el nivel de accesibilidad a la compra de vivienda con hipoteca en los municipios españoles de más de 10.000 habitantes.

La herramienta clasifica cada población según su grado de acceso a la financiación hipotecaria —tomando como referencia un inmueble tipo al precio medio de la zona— y cuantifica el salario medio adicional que necesitaría un hogar para poder acceder a una hipoteca estándar.

El análisis utiliza la Ratio de Acceso Hipotecario (RAH), un indicador que mide el porcentaje de renta media necesario para acceder a la hipoteca de una vivienda de precio medio en una población concreta.

Cuanto más elevada es la RAH, mayor es la dificultad para comprar.
Se considera como referencia una financiación del 80% del precio del inmueble a 25 años.
La cuota hipotecaria no debe superar el 30% de la renta anual del hogar, ratio de endeudamiento estándar utilizada por las entidades financieras.
Este indicador permite visualizar de forma comparativa el esfuerzo económico que deben realizar los hogares en cada municipio.

Análisis de las 77 ciudades españolas más pobladas
Entre las 77 ciudades españolas de mayor tamaño, cinco presentan una ‘situación crítica’ en términos de accesibilidad:

San Sebastián (144%)
Palma (138%)
Madrid (133%)
Barcelona (124%)
Málaga (113%)

En estas ciudades, los hogares con renta media no pueden acceder a la hipoteca de una vivienda de precio medio, ya que la cuota requerida supondría un nivel de endeudamiento superior al 30%. Por ejemplo, en San Sebastián, la ratio de endeudamiento alcanzaría el 43,3%, un porcentaje inviable en el contexto económico e hipotecario actual, dado que las entidades financieras no conceden préstamos con ratios de endeudamiento tan elevadas.

Para poder acceder a una vivienda media, los hogares necesitarían incrementar su renta anual en:

San Sebastián: +23.050€
Palma: +17.000€
Madrid: +16.480€
Barcelona: +11.180€
Málaga: +4.630€